目前日期文章:201307 (28)

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台北市屋齡超過30年的房屋多達44.57萬戶,受到文林苑事件影響,衝擊民眾及建商對都更改建的信心,不過老宅未必一定要打掉重建才能城市再造,台北市政府從2001年開始每年舉辦「老屋新生大獎」,許多老宅翻修後價值也跟著翻漲。

青田七六是知名的「老屋新生大獎」得獎作品  

台北市都更受到文林苑事件重創,目前整體都更運作速度放緩,官方態度也從「都市更新」轉變為「都市再生」,避開都更敏感詞彙。其實,早已經有不少學者認為,台北市地狹人稠,加上社區所有權人對於都更改建各有不同意見,搓合不同意見改建新大樓,往往需要耗時多日,國內有建築師、空間規劃師朝向「公寓整建」概念,模擬日本「全能住宅改建王」幫民眾規劃改建老舊公寓。

台北市都更處為了推動都市改造,也認同整建的概念,為了鼓勵老舊建築改善環境,從2001年開始持續舉辦都市空間改造活動,藉由「老屋新生大獎」展現建築物新生的城市文化內涵。

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北市與新北一向是北台灣房市買氣最熱絡的地區,其中取多地方更是憑著自身地利優勢成為房屋市場寵兒,而近日信義房屋公佈了雙北房市最賣座地區調查,分別做出北市與新北的賣座地區排行,其中台北市的冠軍為內湖區,新北市則是中和區奪冠。

雙北賣座排行 內湖、中和奪冠  

根據信義房屋綜合房屋撮合速度、銷售率和成交量,對雙北地區進行賣座排房調查,台北賣座王由內湖以些微差距擊敗上次的冠軍中山區;而新北的中和受惠於外區客回流,成為新北賣座王。

參考實價登錄的位置資料顯示,內湖地區交易多集中在內湖科學園區捷運站三軍總醫院的生活圈周圍,其中五期重劃區預售案中,更曾出現3比每坪90萬的交易紀錄,在內湖科學園區上班族與台北市民的持續移入下,近幾年房價正逐漸上漲。

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日前市場看衰地上權市場,昨(15日)財政部國產署公告第2批地上權案,數量雖下修到15宗,不過也首度推出內湖科技工業區用地,可興建商辦及廠房,成為市場注目的焦點。

第2波地上權出爐 內湖科技工業地最吸睛  

上半年地上權接連出師不利,讓國產局決定下修數量,從20宗下修到15宗。國產署表示,這次所推出的15宗標的,遍及5都及澎湖,面積共計約3.09公頃,權利金底價共計逾32億元,其中以3筆北市地上權最受外界矚目,估計市價達54億元。

其中最吸睛者,莫過於內湖區瑞光路上的科技工業用地,該案面積425坪,為內湖科技園區內僅存的大面積基地,適合做為高科技廠辦或企業總部,深具發展潛力,同時也是國產署推出首宗科技工業區地上權。

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房價高、少子化,小宅成為熱銷產品,不過,在購買小宅時要考慮的是貸款成數通常只能貸到5~6成,而且利率也會比較高,不過,都會區買小宅似乎已成為趨勢,民營銀行對於小套房的貸款門檻有放寬趨勢,最多成數可達7成,不過套房本身的條件可就得「嚴選」。

嚴選最佳套房 房貸成數可達7成  

基於千萬以內的套房成交量大增,而購買套房的買方不乏百大企業員工,民營銀行在貸款成數上也較為放寬門檻,成數最多可貸到7成。套房本身條件及地理、交通位置若佳,利率有可能談到2.5%~3%間,否則要到3%以上。至於公股銀行,目前最高成數還是維持在6成。

根據1~5月實價登錄資料分析,台北市成交坪數以20坪,以及20~30坪最多,兩者占比合計就將近5成,顯見小宅在台北市的交易熱度。根據台北市地政局的統計資料,中山、萬華地區由於小坪數、低總價的套房產品多,自去年8月以來交易量分居第一、二名。

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台北市位於捷運大湖公園站出口旁的「陽光草坪」,日前因配合大湖公園正在進行的公園更新工程而暫時封閉,隨著更新工程接近尾聲,「陽光草坪」提前於24日重新開放,提供市民朋友從事賞景、休憩等活動。

北市大湖公園 捷運站旁「陽光草坪」重新開放  

大湖公園為台北市水景公園之一,風景秀麗,甚至可媲美杭州西湖一隅,是台北市市民休閒遊憩的好去處,捷運大湖公園站出口旁的「陽光草坪」更是舉辦活動的好地點。綠意盎然的草地,不論是灑滿金色陽光或是伴隨皎潔月光,都能讓在此活動的市民朋友獲得身心舒緩與解放,消除忙碌工作後的壓力。

「陽光草坪」面積約為5,000平方公尺,日前因配合大湖公園正在進行的公園更新工程而暫時封閉,24日配合工程即將完工而重新開放,市府表示,「陽光草坪」除了平常可供民眾休憩活動外,亦可作為緊急避難之空間,顧及市民朋友的活動需求,在重新規劃後仍保留該處原有大片草坪,並使其成為一個草地舞台,提供相關表演活動空間。

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台北市內湖即將形成「陸客商圈」與國人購物天堂!知名免稅商店昇恒昌十一月初將在內湖金莊路開設新賣場,未來每天就會有一車一車的陸客團往內送,新大樓有六層樓高,樓地板面積約萬坪;附近的名牌過季店禮客(LEECO)昨日起展開周年慶,行銷企劃部課長洪啟堂表示,除了國人可前來購買過季名牌皮包與服飾外,陸客自由行開放城市擴大,陸客也會更多,將增加名牌包品項搶客。

內湖禮客leeco周年慶,名牌包過季打折,吸引民眾參觀選購

免稅店搶客 內湖形成陸客商圈  

北市內湖是通路商的一級戰區,包括大潤發、COSTCO(好市多)和HOLA(特力和樂)、燦坤旗艦店等,因為腹地大,停車位多,甚至內湖花市也將搬家到民善街的萬坪賣場,明年初盛大開幕。陸客最愛的免稅店昇恒昌目前在內湖新湖二路和北市民權東路各有一個賣場。

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陸客來台人數年破千萬,自由行將增加13城市,人數上限也從每日兩千人調高到三千人!陸客愛去哪,哪裡的店面就會跟著水漲船高,想要進場佈局就得抓住潛力區,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛就說,有些團客不去的景點,將是未來佈局的好地點,「因為團客不去,未來陸客自由行越來越多,台北一些二線金店面仍有機會。」

通化商圈因為鄰近信義商圈,店面未來仍具有潛力。
鎖定陸客自由行 教你提早佈局二線金店面  
 

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看好陸客觀光商機,各個投資者無不提早卡位百貨商場、飯店旅館等,準備大賺觀光財,讓更多資金挹注至商用不動產。根據統計,商場已蟬聯2季商用不動產投資最多的類型,上半年的投資金額已達152.5億元,顯見投資人信心十足。

陸客最愛逛藥妝店、伴手禮店、鐘錶店及精品免稅店,不少零售連鎖品牌早已卡位各大商圈,積極展店。
陸客商機大爆發 「休閒不動產」蟬聯投資王  
據交通部觀光局統計,今年1到5月的來台旅客高達130餘萬人,成長率6.7%,其中今年來台自由行的陸客每天達1100人,與去年同期相比,大幅成長233%。隨第3波自由行即將開放,預估年底可創下54萬人之新高。
專家認為,隨陸客而來之廣大住宿與消費商機,促此投資人積極投資飯店旅館、百貨商場及零售店面等服務業相關之不動產,如星級旅館業者增設平價商旅、百貨業者擴大商場規模、零售連鎖通路增加在市區及各大夜市之據點。

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近年來不少商辦大樓豪宅,因為政府所提供的「老屋拉皮」政策,大樓外觀變得乾淨美觀,但台北市都發局於30日公布,修正「都更整建維護補助辦法」,特別規定受理案件屋齡需達20年以上,且針對7樓以下無電梯房屋,提供最高1千萬元補助,未來商辦豪宅都不在拉皮補助範圍。

北市老舊中低層建築物整建維護補助,自9月1日起至11月底開放申請。
老屋整建補助新規 屋齡20年以上 排除商辦豪宅  
 

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「喜新厭舊」是人之常情,社區建築老舊,亦會影響環境景觀,使房價失去競爭力。台灣像台南的海安路藝術街區、高雄大東文化藝術園區、甚至是入圍2013年全球建築類設計大獎的丹麥哥本哈根共融公園(Superkilen Park),都因此透過藝術手法將舊房舍翻新,使舊社區連帶煥然一新,生活環境及機能變佳,房價也有如鍍金一樣跟著增值。

丹麥哥本哈根的共融公園,使原本種族間有矛盾的舊社區,重新擁有和樂共處的生活環境。

丹麥哥本哈根的共融公園,使原本種族間有矛盾的舊社區,重新擁有和樂共處的生活環境。  

丹麥一直是永續城市推廣的先趨,2012年於哥本哈根完成的Nørrebro共融公園整建計畫,更是社區營造的最佳典範。此計畫結合建築、景觀、藝術的創新營造,除了老舊社區的動能活化之外,最重要的是解決哥本哈根Nørrebro多族裔社區內近60個不同民族間的矛盾衝突問題。

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北市民眾想申請老宅都更可要加快腳步了!內政部已訂定容積獎勵上限要求為50%,與北市的「1坪換1坪」有扞格之處,對此,北市都發局局長邊泰明強調,「1坪換1坪」政策仍將續推至民104年8月1日為止。

北市老宅都更「1坪換1坪」將落日,申請至民104年8月1日為止。
北市老宅都更加緊腳步 1坪換1坪只到104年8月  
北市都更處表示,有鑑於北市屋齡31年以上、4、5層樓的住宅都更不易,民99年推出為期5年的「老舊公寓都更1坪換1坪」專案政策,期望改善老舊社區生活機能不佳、防災安全堪憂、公設不足及缺乏電梯等現代設備。
然而,內政部為避免容積獎淪為炒房幫兇,於上個月訂定都更地區容積獎勵上限為50%,是否與台北市老舊公寓2倍法定容獎上限衝突?邊泰明表示,基於北市老宅更新之急迫性,會持續受理老舊公寓1坪換1坪的專案申請,到民104年8月1日。

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位於台北市信義計畫區黃金地段、臨近世貿大樓及君悅飯店的基隆路整宅(B基地)都更案,北市府昨(15日)審查通過更新事業計畫,原本40年的老舊6層樓公寓,未來將改建成31層樓的商辦混合大樓,房價隨之看漲。

基隆路整宅(B基地)更新案」範圍包括基隆路一段基隆路一段364巷光復南路421巷及無名巷。

房價再漲一波? 北市基隆路都更過關  

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政策加持下,新北市汐止的「大汐止經貿園區」,成為北台灣科技重鎮指日可待,其實汐止到南港內湖的車程僅需10分鐘,還擁有四高、一快及雙捷運;若比較汐止、內科和南軟周邊的房價,汐止周邊房價每坪僅28.4萬元,比上目前約每坪61.5萬元的南軟,每坪差了33萬元左右。不妨考慮以通勤時間換取較低房價。

在台鐵捷運化之推動下,汐科站到北市區僅15分鐘,未來還會與捷運汐止民生線連接,成為「雙鐵共構」
 
想住台灣矽谷城 住汐止房價省一半  

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大台北捷運紓解市中心至郊區的人潮,台鐵近年也朝向台鐵捷運化邁進,從大台北地區開始,松山南港車站改為地下化,並增設汐科等站;桃園台鐵沿線也將改為鐵路高架化,並將新增設4站。而台中、高雄也有高架化及地下化的改建,可望成功消弭前站、後站的阻隔,帶動房價上漲。

桃園、台中、高雄等4都在著手進行鐵路高架、地下化。

台鐵「捷運化」擴及4都 卡位交通宅等待增值  

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國際油價續跌,國內油價連續第5週調降,讓開車民眾壓力略略減緩,但是油價長期的漲漲漲加上塞車,使得台北大眾運輸量頻頻創新高,不少民眾除了轉向搭乘捷運火車通勤,也把買房這件大事轉向台鐵沿線周邊來考量,加上房價又相較捷運沿線低,成為不少建商推案、民眾購屋的便宜選擇。

台鐵沿線,因為便利的交通且房價較市中心便宜,未來將可吸引更多買方置產,房市前景看好。
油價助長房市買氣? 鐵路宅魅力度升溫  
 

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雙北房價再創新高!根據最新資料顯示,Q2北市房價突破每坪85萬元大關,每坪為85.2萬元,與Q1相較,平均漲幅為5.5%。新北市也刷新紀錄,達到每坪40.3萬元,平均漲幅為4.9%,房價看回不回,小資族的買房夢路遙不可及。

臺北居,大不易,雙北房價看跌不跌,再度刷新歷史新高

不跌反增!北市房價破85萬 新北衝上40萬元  

根據《住展》雜誌發布之2013年Q2房價市況,北市平均漲幅5.5%,惟萬華南港區小幅下修外,其他地區都呈現補漲,其中以北投區漲幅最大,平均房價已來到68.8萬元,主要與北投奇岩段房價出現比價效應有關。

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回顧上半年,新北房市出現大洗牌!房仲業者統計上半年新北市各行政區的交易狀況,發現第2圈房市崛起,「林三淡新」成為交易熱區,擠掉板橋、雙和及新店等區。此外,房仲業者還分析,今年新北房市有3大趨勢,無論是自住或投資者,宜多加注意。

曾被稱為是「票房毒藥」之新北第2圈,今年上半年絕地反攻,擠下板橋及雙和等區,回暖力道強勁

自住投資不可不知!今年新北房市有3大趨勢  

1.第2圈房市崛起

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台北小旅行 內湖賞瀑

2013年07月08日

 
適逢大雨過後,2條白色水瀑從約莫2層樓高處的地方流洩,是圓覺瀑布在雨季時展現的景貌。

 

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投資熱潮持續 日本不動產市場吸睛


作者:MyGoNews廖賢龍

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房地產成為財富保值手段


作者:MyGoNews行銷部

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