捷運未通先炒作 沿線商圈型態丕變 

  圖:大安區的永康商圈,藉由捷運通車店面行情創新高!  

儘管有關美國QE可能減碼的消息再度甚囂塵上,但目前為止資金持續湧入,使得住宅及店面單價還持續拉高中;如前日永康街某鹹酥雞店面,就傳出以總價2760萬、折合單價1643萬(坪數1.68坪)成交,此乃全台最貴。


更誇張的是,相關消息指出,該店面之前原本開價超過6千萬,如果用這個價格換算,等於一坪就能買一棟市區小套房。當然,這個價格實在太過誇張,因此乏人問津,但也確實說明,資金拱高房價所產生的想像空間。


然除了浮濫資金外,各商圈的店面產品,之所以能被炒到如此價位,另一重要原因是捷運題材。去年東門站通車前夕,永康商圈就掀起一股房市捷運熱;而類似戲碼,其實先前也曾不斷在其他鄰近捷運(站)的商圈地帶上演結果當然也和永康街類似,住宅店面價格被不斷拱高。


只不過,住宅就算租不出去,擺著也無妨,畢竟現行持有稅負極低;但店面空置,產生的影響就更廣。無論是資金簇擁,或是期待捷運通車後帶來人潮、錢潮,總之價格已先被炒高,則店東肯定跟著調高租金以為因應,否則租金投報率會一再被壓低,徒增資金壓力及風險。


然而弔詭的是,捷運還沒真正帶來人潮、錢潮,這些商圈就因為自價格炒高到調高租金這一系列動作而產生質變,而這肯定影響當地的商圈型態,接著甚至會反過來決定人潮、錢潮是否真的會進來。


回到永康街的相關報導,可發現一些毛利率較低的業種,已醞釀關店出走潮;一旦這樣發展下去,永康商圈的業種可能會轉趨單調化,只剩高單價的餐飲或精品服飾。這樣一來,永康商圈還能否維持過去的榮景,就還有待觀察。


同樣情況,也已在中和南勢角興南夜市商圈出現。根據住展企研室實地了解,該夜市人氣盛況不復當年;尤其相較鄰近的永和樂華夜市,差距更明顯。據在地人士描述,就因為南勢角捷運站的題材哄抬,結果當地店面價格墊高、店租調漲,造成毛利率較低的行業出走、轉戰樂華,就此造成此消彼長的結果。


不僅興南夜市受影響,該區聯合開發大案南方之星的店面,據了解出租狀況也遠不如預期;這樣的結果,當然和該案銷售時宣稱的人潮、商機無限相去甚遠。而信義線通車前夕,鄰近的通化臨江夜市,也已傳出類似(炒作及出走)情況。


當然,捷運炒熱商圈行情,也不是都出現反效果;如公館或西門商圈,就都還相當蓬勃,甚至這兩個商圈過去一度沉寂,後來就是靠捷運而復活。


不過總而言之,近年多國人薪資實質倒退,物價、房租、房價卻持續拉高,今年經濟復甦情況又不如預期,因此國人消費意願極能力,短期內恐難提振。在這樣的窘境下,商圈的業種生態產生丕變,到底是好是壞,只有時間能證明。

 

引用原文網址:http://tw.house.yahoo.com/news/捷運未通先炒作-沿線商圈型態丕變-060927637.html

新聞提供:住展房屋網 www.myhousing.com.tw

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