大師房屋大直營業處

【MyGoNews衷柏宣/綜合報導】台北市政府2013年7月29日審議通過第4件老舊公寓都更案，位於信義區松仁路底吳興街交叉口，實施者為立偕建設，更新單元面積約5千4百餘平方公尺，更新前戶數為168戶，更新後戶數為264戶，可釋出2,956平方公尺人行步道空間，規劃合適規模住宅186戶，預計達到黃金級綠建築以符合供高齡者住宅服務與居家照護空間，並提出調整地區微氣候及加強都市防災機能等環境貢獻措施，將改善市容、提升生活機能，誘導老舊社區轉型為節能減碳、生態及友善的社區。


更新處表示，市府為解決本市四、五層樓推動更新不易，改善老舊社區多位於巷弄狹小、生活機能不佳、社區安全防災堪慮、公共設施不足、缺乏電梯及其他現代設施設備等，推出老舊公寓更新專案。29日都更審議會審議已通過第4件老舊公寓更新案，顯現市府展現積極推動本專案計畫之決心，後續也將持續提供老舊社區更新必要之相關協助。

【住展房屋網/台北報導】從都市更新這個詞在民間開始流傳，迄今已逾十年。由於牽涉利益分配，成局不易；加上法令不周，更形困難。故多年以來，真正通過且重建完成者，屈指可數。而進行中和醞釀伊始者，不計其數，多半卡在繁如牛毛的細節之間，進退兩難。


例如釋憲案的主角，文林苑都更事件，所引發的爭議和衝突，即凸顯部分法令是不通情理的。試想，以中國大陸行政權之強桿，仍不時有「釘子戶」抗拒重建的新聞。可見對岸的官方並未針對「牛人」們採強硬行動。換言之，私有財產權被保護，政策是一貫的。

不同行業別對於居住區域也有不同的需求，東森房屋統計去年各行業購屋區域，內湖區是科技業的最愛，大安區與信義區則備受傳產、金融業者青睞，文山區與萬華區是軍公教、服務業者的大本營，顯示區域發展與居住者的關係緊密。

東森房屋統計資料顯示，科技業者最喜歡住在內湖與南港區，購屋占比分別為32%、與29%，傳產業則偏好大安區，佔比達29%，而去年在大同區與萬華區買房的人，分別有26%與24%，屬於傳產業者。

東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示，近幾年內湖科學園區、南港軟體園區發展成熟，科技公司進駐，帶動龐大的就業人口，再加上文湖線通車，內湖、南港一帶的交通便利，購屋需求大增，吸引從事科技業的人購屋。

兩岸服貿協議近日正式簽署，其中開放對岸民眾來台投資金額達三十萬美元（約台幣九百萬元）者，就能允許負責人及兩名幹部來台。市場預估將有利於國內商辦、店面及出租住宅市場。

上週房產市場最大新聞就是QE退場，各界憂心房市資金撤退，恐損及經濟成長。不過，才到下半週，馬政府就出手救援，閃電簽訂兩岸服貿協議，吸引中國資金來台撐盤。

台北市屋齡超過30年的房屋多達44.57萬戶，受到文林苑事件影響，衝擊民眾及建商對都更改建的信心，不過老宅未必一定要打掉重建才能城市再造，台北市政府從2001年開始每年舉辦「老屋新生大獎」，許多老宅翻修後價值也跟著翻漲。

台北市都更受到文林苑事件重創，目前整體都更運作速度放緩，官方態度也從「都市更新」轉變為「都市再生」，避開都更敏感詞彙。其實，早已經有不少學者認為，台北市地狹人稠，加上社區所有權人對於都更改建各有不同意見，搓合不同意見改建新大樓，往往需要耗時多日，國內有建築師、空間規劃師朝向「公寓整建」概念，模擬日本「全能住宅改建王」幫民眾規劃改建老舊公寓。

台北市都更處為了推動都市改造，也認同整建的概念，為了鼓勵老舊建築改善環境，從2001年開始持續舉辦都市空間改造活動，藉由「老屋新生大獎」展現建築物新生的城市文化內涵。

北市與新北一向是北台灣房市買氣最熱絡的地區，其中取多地方更是憑著自身地利優勢成為房屋市場寵兒，而近日信義房屋公佈了雙北房市最賣座地區調查，分別做出北市與新北的賣座地區排行，其中台北市的冠軍為內湖區，新北市則是中和區奪冠。

根據信義房屋綜合房屋撮合速度、銷售率和成交量，對雙北地區進行賣座排房調查，台北賣座王由內湖以些微差距擊敗上次的冠軍中山區；而新北的中和受惠於外區客回流，成為新北賣座王。

日前市場看衰地上權市場，昨（15日）財政部國產署公告第2批地上權案，數量雖下修到15宗，不過也首度推出內湖科技工業區用地，可興建商辦及廠房，成為市場注目的焦點。

上半年地上權接連出師不利，讓國產局決定下修數量，從20宗下修到15宗。國產署表示，這次所推出的15宗標的，遍及5都及澎湖，面積共計約3.09公頃，權利金底價共計逾32億元，其中以3筆北市地上權最受外界矚目，估計市價達54億元。

房價高、少子化，小宅成為熱銷產品，不過，在購買小宅時要考慮的是貸款成數通常只能貸到5~6成，而且利率也會比較高，不過，都會區買小宅似乎已成為趨勢，民營銀行對於小套房的貸款門檻有放寬趨勢，最多成數可達7成，不過套房本身的條件可就得「嚴選」。

基於千萬以內的套房成交量大增，而購買套房的買方不乏百大企業員工，民營銀行在貸款成數上也較為放寬門檻，成數最多可貸到7成。套房本身條件及地理、交通位置若佳，利率有可能談到2.5%~3%間，否則要到3%以上。至於公股銀行，目前最高成數還是維持在6成。

根據1~5月實價登錄資料分析，台北市成交坪數以20坪，以及20~30坪最多，兩者占比合計就將近5成，顯見小宅在台北市的交易熱度。根據台北市地政局的統計資料，中山、萬華地區由於小坪數、低總價的套房產品多，自去年8月以來交易量分居第一、二名。

台北市位於捷運大湖公園站出口旁的「陽光草坪」，日前因配合大湖公園正在進行的公園更新工程而暫時封閉，隨著更新工程接近尾聲，「陽光草坪」提前於24日重新開放，提供市民朋友從事賞景、休憩等活動。

大湖公園為台北市水景公園之一，風景秀麗，甚至可媲美杭州西湖一隅，是台北市市民休閒遊憩的好去處，捷運大湖公園站出口旁的「陽光草坪」更是舉辦活動的好地點。綠意盎然的草地，不論是灑滿金色陽光或是伴隨皎潔月光，都能讓在此活動的市民朋友獲得身心舒緩與解放，消除忙碌工作後的壓力。

台北市內湖即將形成「陸客商圈」與國人購物天堂！知名免稅商店昇恒昌十一月初將在內湖金莊路開設新賣場，未來每天就會有一車一車的陸客團往內送，新大樓有六層樓高，樓地板面積約萬坪；附近的名牌過季店禮客（LEECO）昨日起展開周年慶，行銷企劃部課長洪啟堂表示，除了國人可前來購買過季名牌皮包與服飾外，陸客自由行開放城市擴大，陸客也會更多，將增加名牌包品項搶客。

內湖禮客leeco周年慶，名牌包過季打折，吸引民眾參觀選購

北市內湖是通路商的一級戰區，包括大潤發、COSTCO（好市多）和HOLA（特力和樂）、燦坤旗艦店等，因為腹地大，停車位多，甚至內湖花市也將搬家到民善街的萬坪賣場，明年初盛大開幕。陸客最愛的免稅店昇恒昌目前在內湖新湖二路和北市民權東路各有一個賣場。

陸客來台人數年破千萬，自由行將增加13城市，人數上限也從每日兩千人調高到三千人！陸客愛去哪，哪裡的店面就會跟著水漲船高，想要進場佈局就得抓住潛力區，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛就說，有些團客不去的景點，將是未來佈局的好地點，「因為團客不去，未來陸客自由行越來越多，台北一些二線金店面仍有機會。」

 

看好陸客觀光商機，各個投資者無不提早卡位百貨商場、飯店旅館等，準備大賺觀光財，讓更多資金挹注至商用不動產。根據統計，商場已蟬聯2季商用不動產投資最多的類型，上半年的投資金額已達152.5億元，顯見投資人信心十足。

 

近年來不少商辦大樓、豪宅，因為政府所提供的「老屋拉皮」政策，大樓外觀變得乾淨美觀，但台北市都發局於30日公布，修正「都更整建維護補助辦法」，特別規定受理案件屋齡需達20年以上，且針對7樓以下無電梯房屋，提供最高1千萬元補助，未來商辦、豪宅都不在拉皮補助範圍。

 

「喜新厭舊」是人之常情，社區建築老舊，亦會影響環境景觀，使房價失去競爭力。台灣像台南的海安路藝術街區、高雄大東文化藝術園區、甚至是入圍2013年全球建築類設計大獎的丹麥哥本哈根共融公園（Superkilen Park），都因此透過藝術手法將舊房舍翻新，使舊社區連帶煥然一新，生活環境及機能變佳，房價也有如鍍金一樣跟著增值。

丹麥哥本哈根的共融公園，使原本種族間有矛盾的舊社區，重新擁有和樂共處的生活環境。

丹麥一直是永續城市推廣的先趨，2012年於哥本哈根完成的Nørrebro共融公園整建計畫，更是社區營造的最佳典範。此計畫結合建築、景觀、藝術的創新營造，除了老舊社區的動能活化之外，最重要的是解決哥本哈根Nørrebro多族裔社區內近60個不同民族間的矛盾衝突問題。

北市民眾想申請老宅都更可要加快腳步了！內政部已訂定容積獎勵上限要求為50%，與北市的「1坪換1坪」有扞格之處，對此，北市都發局局長邊泰明強調，「1坪換1坪」政策仍將續推至民104年8月1日為止。

 

位於台北市信義計畫區黃金地段、臨近世貿大樓及君悅飯店的基隆路整宅（B基地）都更案，北市府昨（15日）審查通過更新事業計畫，原本40年的老舊6層樓公寓，未來將改建成31層樓的商辦混合大樓，房價隨之看漲。

基隆路整宅（B基地）更新案」範圍包括基隆路一段、基隆路一段364巷、光復南路421巷及無名巷。

政策加持下，新北市汐止的「大汐止經貿園區」，成為北台灣科技重鎮指日可待，其實汐止到南港或內湖的車程僅需10分鐘，還擁有四高、一快及雙捷運；若比較汐止、內科和南軟周邊的房價，汐止周邊房價每坪僅28.4萬元，比上目前約每坪61.5萬元的南軟，每坪差了33萬元左右。不妨考慮以通勤時間換取較低房價。

 

大台北捷運紓解市中心至郊區的人潮，台鐵近年也朝向台鐵捷運化邁進，從大台北地區開始，松山、南港車站改為地下化，並增設汐科等站；桃園台鐵沿線也將改為鐵路高架化，並將新增設4站。而台中、高雄也有高架化及地下化的改建，可望成功消弭前站、後站的阻隔，帶動房價上漲。

桃園、台中、高雄等4都在著手進行鐵路高架、地下化。

國際油價續跌，國內油價連續第5週調降，讓開車民眾壓力略略減緩，但是油價長期的漲漲漲加上塞車，使得台北大眾運輸量頻頻創新高，不少民眾除了轉向搭乘捷運火車通勤，也把買房這件大事轉向台鐵沿線周邊來考量，加上房價又相較捷運沿線低，成為不少建商推案、民眾購屋的便宜選擇。